ž  Potensi

Pasar Waru Lama  sebagai pusat kegiatan ekonomi dan Kali Banger yang jika dikelola dengan baik akan dapat menjadi potensi wisata. Kali Banger memiliki potensi untuk dikembangkan sebagai ruang publik seperti jalur hijau dan pedestrian ways jika dimanfaatkan dengan baik. Selain itu di Kelurahan Kemijen banyak terdapat tambak, jika dimanfaatkan secara optimal dapat menjadi sumber penghidupan penduduk yang potensial. Adanya industri berupa Pertamina di Kelurahan Kemijen menjadi salah satu lapangan pekerjaan penduduk Kemijen

ž  Permasalahan

Adanya rob disebabkan oleh air laut pasang dan penurunan muka tanah.

·         Kurangnya kesadaran warga untuk menjaga kebersihan sehingga banyak warga yang membuang sampah ke saluran drainase.

·         Adanya bangunan-bangunan semi permanen yang dibangun di tepi Kali Banger yang dapat menyebabkan terjadinya degradasi lingkungan serta merusak estetika dari keberadaan Kali Banger tersebut.

·         Kondisi prasarana seperti jalan, drainase, sanitasi lingkungan yang rusak dan buruk.

·         Berkurangnya ruang terbuka yang dimanfaatkan sebagai bangunan semi permanen maupun non permanen.

ž  Konsep dan Strategi yaitu dengan polder , kolam retensi dan rumah susun

ž  Konsep  Rumah Susun.

Dalam penjelasan Permenpera No.14/Permen/M/2007 tentang Pengelolaan Rumah Susun Sederhana Sewa, Bagi kelompok MBR dengan penghasilan hingga Rp. 1.200.000,- per bulan dilayani dengan penyelenggraan rumah susun sewa. Maka konsep pembiayaan yang paling mungkin dipilih untuk pembangunan rumah susun menggunakan BOT.  Penjelasan konsep kerjasama BOT yaitu pemerintah bekerjasama dengan swasta adapun pembiayaan pembangunan rumah susun  di tanggung oleh  pihak pemerintah dengan menggunakan APBD. Dalam hal ini pihak  swasta memperoleh benefit dari sewa ruko dan retribusi parkir sampai periode tertentu (20 tahun), yang selanjutnya dikembalikan ke pemerintah dengan ketentuan :

ü  Pihak swasta melakukan pembangunan (Rumah susun, Ruko, dan Parkir) dengan biaya dari pemerintah, selanjutnya diserahkan kepada pemerintah sebagai pemilik dan pengelola.

ü  Pihak swasta mendapatkan bagi hasil berupa retribusi parkir dan sewa ruko masing-masing sebesar 70%  dan Pemerintah 30%mendapatkan dari dengan ketentuan yaitu selama 20 tahun.

ü  Pemerintah mendapatkan hak mengelola asset bangunan sepenuhnya setelah masa 20 tahun.

ž  Konsep Polder dan Kolam Retensi.

Dalam pembuatan Polder dan kolam retensi pemerintah kota Semarang mendapat bantuan pemerintah Belanda melalui pemerintah pusat dan juga bantuan pemerintah propinsi Jawa Tengah. Konsep pembiayaan yang paling mungkin dipilih untuk pembangunan polder dan kolam retensi yaitu dengan sistem service kontrak, karena polder dan kolam retensi lebih cenderung memiliki social benefit daripada financial benefit. Penjelasan konsep service kontrak yaitu pemerintah mengendalikan badan usaha dan meminta kontraktor memberikan jasa konstruksi pembangunan selama periode tertentu (2 Tahun) yang selanjutnya dikelola oleh pemerintah setelah habis masa proyek dengan ketentuan :

ü  Kepemilikan lahan eksiting 100% milik pemerintah

ü  Bangunan yang dibangun diatasnya akan dimiliki oleh pemerintah

ü  Pendanaan pembangunan dilakukan sepenuhnya oleh pemerintah

ü  Operasional dan maintenance dilakukan sepenuhnya oleh pemerintah

ü  Swasta hanya disewa sebagai Tenaga ahli untuk membangun.

Pengelolaan proyek konsep green waterfront city di Kawasan Kali Banger kemudian dibagi-bagi lagi dalam beberapa zona untuk mempermudah dalam melakukan koordinasi pembangunan.

Komponen	Guidelines		Keterangan
	Performance	Prescriptive
Polder	Fungsi Polder sebagai penanggulangan rob atau meminimalisir rob	Polder yang dirancang pada Kali Banger sebagai pencegah rob
Kolam Retensi	Sebagai kolam tampungan meminimalisir rob	Kolam Retensi yang dirancang pada Kali Banger sebagai pencegah rob
Rumah Pompa	Sebagai pemompa air saat terjadi rob	Rumah Pompa yang berfungsi sebagai tempat pengelolaan dan pemantauan di sekitar Polder dan kolam retensi

 manajemen proyek

 Finansial Cost Polder dan Kolam Retensi

Konsep Pengelolaan	Masa	Variabel	Asumsi	Waktu	Cost Pemerintah Per tahun
Konsep pengelolaan menggunakan service contract yaitu pemerintah memiliki lahan untuk dibangun dan meminta pihak ketiga (kontraktor) untuk memberikan jasa pelayanan (dan pekerjaan) selama periode tertentu. Pemerintah membayar kontraktor atas jasa tersebut	Pra Konstruksi	Perencanaan Kawasan Kali Banger	Perencanaan proyek (survei, desain kawasan, sosialisasi)	Tahun 1 (7 bulan)	Rp 100.000.000,00
			Pembebasan lahan untuk Polder dan kolam retensi (tanah milik PJKA) seluas 5000 m² dengan memberi uang Rp 500.000,00/KK pada masyarakat yang menempati lahan perancangan polder dan kolam retensi  (50 KK)      Sewa lahan milik  PJKA 5.000 m² Rp 300.000.000,00/ 5 thn	Tahun 1 (4 bulan)	Dana Tali kasih = 50 x Rp 500.000,00 = Rp 25.000.000,00      Sewa lahan milik PJKA Rp 300.000.000,00/ 5 th
	Konstruksi	Pelebaran drainase	Pembuatan dan pelebaran drainase Rp 30.000 /m (panjang total 2 x 10.000 m = 20.000 m)	Tahun 1 (bulan 7-12)	Total biaya =20.000 xRp 30.000,00 = Rp 600.000.000,00
		Perbaikan jalan	Perbaikan jalan dengan biaya Rp 500.000,00 /meter (Panjang 10.000 m, Lebar 5 m)	Tahun 1 (bulan 7-12)	10.000 x Rp 500.000,00 = Rp 5.000.000.000,00
		Pembangunan polder dan kolam	Biaya pembangunan polder Rp. 69.000.000.000,00      Biaya pembangunan kolam retensi ukuran Rp 10.000.000.000,00	Th 1 (bln 10) s.d Th 2 (bulan 12)	Rp 69.000.000.000,00      Rp 10.000.000.000,00
		Pengadaan RTH dan vegetasi	Pengadaan 5000 pohon @ Rp 10.000,00/pohon	Tahun 2 (bulan 10-12)	Rp 10.000,00 x 5000 = Rp 50.000.000,00
	Pasca Konstruksi	Perawatan jaringan jalan dan drainase	Biaya perawatan dimulai setelah pada tahun ke 3 sebesar Rp 5.000.000,00/ tahun (diberikan 5 tahun sekali)	Setelah Tahun 3	Rp 5.000.000,00
		Perawatan dan operasional  Polder, Kolam Retensi	Perawatan dan operasional  Rp 10.000.000,00/ tahun	Setelah Tahun 3	Rp 10.000.000,00
		Perawatan RTH dan vegetasi	Biaya perawatan RTH dan vegetasi 500.000,00/ bulan	Setelah Tahun 3	Rp 500.000,00 x 12 = Rp 6.000.000,00/tahun

Sumber : Hasil Analisis Kelompok 3, 2011

  Sosial Benefit Polder dan Kolam Retensi

Tahap Pembangunan	Variabel		Asumsi	Jangka Waktu	Waktu (bulan)	Jumlah/ Tahun
Pra Konstruksi	Price	Pengeluaran selama proses sosialisasi	Logistik saat pertemuan Rp 20.000,- à 100 orang x 6 pertemuan: Rp 12.000.000,-	3 bulan	Tahun ke-1 (bulan 4-6)	Rp 12.000.000,-
	Unprice	Kondisi sosial penduduk sedikit terganggu saat pembebasan lahan	Kesulitan pembebasan lahan sebanding dengan biaya pengeluaran sebesar Rp 50.000,- x 10.500 m2 à Rp 525.000.000,-	Selama proses pembebasan lahan (4 bln)	Tahun 1 (bulan4-7)	Rp 525.000.000,-
Konstruksi	price	Penyerapan tenaga kerja bangunan	Total kebutuhan tukang 200 orang dengan upah @ Rp 35.000,00/ hari maka total upah tukang sebulan Rp 35.000,00 x 30 hari x 200 = Rp 105.000.000,00	Selama konstruksi	Th 1(bln 7) s.d Th 2 (bln 12)	Rp 105.000.000,00 x 24 bulan = Rp 2.520.000.000,00
	Unprice	Adanya PKL dadakan di sekitar proyek	Biaya makan 2x sehari Rp 12.000,00 dengan jumlah tukang sebanyak 100 orang dengan waktu 6 hari kerja sehingga biaya makan yang dikeluarkan sebesar Rp 12.000,00 x 100 orang x 6 hari = Rp 7.200.000,00	Selama konstruksi	Th 1(bln 7) s.d Th 2 (bln 12)	Rp 210.000.000,00 x 12  bulan  = Rp 2.520.000.000,00/tahun
Pasca Konstruksi	price	Kerugian material banjir	·   Total permukaan tanah yang terkena rob 10 Ha ·   Biaya peninggian permukaan tanah  Rp 2.000.000,00/ m² pada setiap 5 tahun sekali ·   Perbaikan jalan tiap 5 tahun Rp 5.000.000.000,00	Setelah konstruksi	Setelah tahun ke 3	·   Rp 2.000.000,00 x 100.000 m² = Rp 200.000.000.000,00/ 5 th = Rp 4.000.000.000/tahun ·   Rp 1.000.000.000,00/ tahun
	Unprice	Biaya Kesehatan	·   Diasumsikan sekali berobat  tiap orang menghabiskan Rp 500.000,00/ tahun ·   Jumlah penduduk sebesar 3.000 jiwa	Setelah konstruksi	Setelah tahun ke 3	Rp 500.000,00 x 3.000  = Rp 1.500.000.000, 00

Finansial Cost Rumah Susun

Konsep Pengelolaan Kawasan	Masa	Variabel	Waktu	Asumsi	Cost Pemerintah	Cost Swasta
					Cost Per Tahun	Cost Per Tahun
Konsep Pengelolaan BOT (Built Operate Transfer) Mekanisme : ü  Pihak swasta melakukan pembangunan (Rumah susun, Ruko, dan Parkir) dengan biaya dari pemerintah, selanjutnya diserahkan kepada pemerintah sebagai pemilik dan pengelola. ü  Pihak swasta mendapatkan bagi hasil berupa retribusi parkir dan sewa ruko masing-masing sebesar 70%  dan Pemerintah 30%mendapatkan dari dengan ketentuan yaitu selama 20 tahun. ü Pemerintah mendapatkan hak mengelola asset bangunan sepenuhnya setelah masa 20 tahun.	Pra Konstruksi	Perencanaan Rumah Susun di Kawasan Kali Banger	Tahun Ke-1 (bulan 1-6)	Pembuatan desain, sosialisasi dan survei kawasan dengan biaya Rp. 50.000.000,00	Rp. 50.000.000,00
		Pembebasan  lahan	Tahun Ke-1 (bulan 3-6)	Pembebasan Lahan 4000 m² harga lahan Rp. 750.000,00/m  total = Rp 750.000,00 x 4000           = Rp 3.000.000.000	Rp. 3.000.000.000,00
	Konstruksi	Pembuatan rumah sederhana untuk mengungsi	Tahun Ke-1 (bulan 10-12)	Pembuatan Rumah Sementara 200 unit @ Rp 30.000.000,00/unit Total Rp 30.000.000,00 x 200 =Rp 6.000.000.000,00      Sewa lahan PJKA 2000 m² Rp  2.000.000,00/bulan Total Rp 2.000.000,00x12 bln = Rp 24.000.000,00	Rp. 6.024.000.000,00
		Pembuatan rumah susun dan ruko	Tahun Ke-2 (bulan 10-12) s.d Tahun Ke-3 (bulan 12)	·   Pembuatan rumah susun Lahan 4000 m² 4 Unit @ Rp1.400.000.000,00/unit ·   Pembuatan ruko dan parkir 30 unit ruko Rp 350.000.000,00 Lahan parkir Rp 250.000.000.00	Rp. 5.600.000.000,00	Rp 600.000.000,00
	Pasca Konstruksi	Biaya Operasional dan Maintenance	Tahun ke-4 s.d tahun ke-20	Biaya OM perawatan lingkungan rumah susun Rp 5.000.000,00/5 tahun  bagi swasta dan Rp 5.000.000,00/5 tahun  bagi pemerintah	Rp 1.000.000,00	Rp 1.000.000,00

Sumber : Hasil Analisis Kelompok 3, 2011

Tabel V.11

Finansial Benefit Rumah Susun

Masa	Variabel	Asumsi	Benefit Pemerintah	Benefit Swasta
Pre Konstruksi	-	-	-	-
Konstruksi	-	-	-	-
Pasca Konstruksi	Sewa lahan	Harga sewa lahan pihak swasta terhadap pemerintah Rp 5.000.000,00 per bulan	Rp. 60.000.000,00/tahun
	Sewa ruko	Sewa ruko 80 unit, per  bulan Rp 120.000,00 x 80  x 12 = Rp 115.200.000,00 (pemerintah 70% ; swasta 30%) (mengalami Kenaikan rp 10.000/Periode)	Rp 34.560.000,00/tahun	Rp 80.640.000,00/tahun
	Sewa Ruma susun	Sewa rumah susun 4 unit @ Rp 10.000.000/unit/ bulan 4 unit = Rp 10.000.000,00 x 12 x 4 = Rp 480.000.000,00 (mengalami Kenaikan Rp 10.000/ Periode)	Rp Rp 480.000.000,00/tahun
	Parkir	Kapasitas : Motor (200) = Rp 1.000,- x 200  = Rp 200.000,- (per hari) Mobil (50)    = Rp 3.000,- x 50    = Rp 150.000,- (per hari) Perbulan =  Rp 350.000,- x 30   = Rp 10.500.000,- (dengan ketentuan pemerintah30%; swasta 70%)	Rp 26.460.000,00/tahun	Rp 61.740.000,00/tahun